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【中航地产股吧】中航善达股票_000043股票_主力资金流向

2020-12-14 16:06| 发布者: admin| 查看: 9| 评论: 0

摘要: 【中航善达:招商物业100%股权已登记过户至公司名下】11月20日丨中航善达公布,中国证监会并购重组委于2019年10月22日召开2019年第51次工作会议,审核通过公司发行股份购买资产暨关联交易事项。公司于2019年11月19日 ...
【中航善达:招商物业100%股权已登记过户至公司名下】

11月20日丨中航善达公布,中国证监会并购重组委于2019年10月22日召开2019年第51次工作会议,审核通过公司发行股份购买资产暨关联交易事项。公司于2019年11月19日收到中国证监会核发《关于核准中航善达股份有限公司向招商局蛇口工业区控股股份有限公司等发行股份购买资产的批复》(证监许可[2019]2337号)。

公司在收到中国证监会的核准文件后积极开展标的资产交割工作。2019年11月20日,招商物业已就此次交易资产过户事宜取得深圳市市场监督管理局核发的《变更(备案)通知书》(21903724935号)。此次变更完成后,招商物业100%股权已登记至公司名下,招商物业成为公司的全资子公司。


成长股不会永远被抛弃,这两天放量都没大跌,证明已经跌不动了。风格可能会转到成长股了。要珍惜手中筹码。
有些人不懂股价上涨的逻辑、我从来不上涨的逻辑、要是我任的大叔、我能偷懒、大叔叫我买买买、我就会买买买、只要能赚钱、管他干嘛的
大叔给我的股、别说大盘一两百个两三百个的震荡了、就算大盘跌停、我的长线帐户都不会动、可惜前几天、没买大叔给推的 妙可蓝多 、当然我说的是长线帐户、短线波段帐户、你们就关注我的短线帖子就行了、只想告诉很多新手、要学会价值投资、别老是动来动来、我不建议新手学打板、和频繁换股、

机构出,机构进,多空分歧很正常,平台整理清洗一下获利盘,方能走得更远!怎么跌下来的就会怎么涨回去!鱼身子才刚刚开始!

000043中航地产变身中航善达,再华丽转身成为001914 招商积余 。 自2017年4月本人开始跟踪中航地产,当时本人当时并不好十几元股价的中航地产,在股吧发帖空遭受无数次无脑做多者的质疑和攻。2018年10月本人开始建仓、重仓做多中航地产(发帖红军来了)之后一路多、做多、唱多中航地产已经一年半了。在2019年4月本人旗帜鲜明的指出中航善达一年内30元.至昨天 招商积余 股价最高达到29.40元,一年时间距离30元的目标相差甚微。虽说至昨天一年了,没达到30元目标价也算功德圆满,有始有终。今后本人将不在积余吧发任何帖子。跟踪本人的股友去留自作决定。本人认为全世界没有人能精准预测股价的尖尖顶和尖尖底, 招商积余 的操作纯属偶然。

好机构物业的发展,机构物业和住宅物业的区别在于机构物业合同到期,东家或许会重新招标,而住宅物业续约率几乎是100%,机构物业续约需要东家完全满意,完全要企业管理能力如何。中航技预计会用两年左右时间完成清仓退出。从目前 招商积余 的市值和净利润怎么也不便宜了。 今天的跌停明显有机构撤退,但是也有机构接盘,属于机构换手,究竟多空双方最终谁胜谁负暂时不出。

强势股的前生都是弱势股,而强势股也会变成弱势股。有白天,就有黑夜;有炎热的夏季,就有寒冷的冬天;有涨,就有跌。 股价总不能天天涨,月月涨,年年涨,也不会永远跌。宇宙中一切事物都在变化中发展的,阴盛转阳,阳盛转阴;寒与暑交替,才形成一年四季;月亮圆满后就要走向亏缺,事物及其圆满就要面临消损。天地日月都要随着时间条件的变化消长盈虚。太阳到了中午就要西斜,寒冬过了三九,就会逐渐转暖。

有盛宴就有人买单,没有不散的宴席。本人继续好物业行业的发展机遇, 招商积余 股价今后能不能突破30,能否再创新的历史,本人也没有答案。

昨天 招商蛇口 召开‘ 招商蛇口 2019年度业绩发布会暨投资者交流会’,副总聂黎明(在100分钟)和董事长许永军(在111分钟)有两段回答 招商积余 的问题。早上发一遍有址的没发上来,这是重发的。

周末公告中航技减持,为什么周一和周二深股通小幅加仓,融资融券也是小幅加仓,没有出现恐慌?里面的大资金一定明白怎么做利益最大

招商积余 -001914-重大事项评专业能力凸显,受益社保费阶段性减免
2020-02-19 陈聪,张全国
公司将享受到成本降低的政策红利,抗疫情的表现也进一步夯实了公司品牌。我们维持公司“买入”的投资评级。
公司社保缴纳规范,毛利率较低,是行业内最明显受益社保费阶段性减免的公司之一。根据公司披露,2017、2018年末员工数(不含招商物业)为19,513、19,886人,2018年养老、失业、工伤保险支出为1.34亿元,对应人均社保费支出为6,806元/年,假设招商物业人均支出也为同等水平,则对应年均社保费用支出为2.51亿元(招商物业员工数约为17000人)。即使不考虑公司规模扩张带来的员工人数增加,在2月到4月减半和2月到6月免征两种假设条件下,对应 招商积余 成本节省为3,138及10,460万元,约为我们预测公司2020年净利润的5.0%及16.5%。当然,由于公司湖北区域和能被认定为中小企业的主体不会很多,我们预计政策对利润的正向影响在7%左右,预计能对冲抗疫情对成本增加以及部分增值服务收入减速的一次性负面影响。
医院服务团队,为抗疫情发挥重要作用。公司服务的汉中医院、深圳大学总医院等均位于防控第一线。公司是目前上市物管公司中,医院业态经营能力最强的企业。公司专业的服务水平、与医护人员的默契配合得到甲方认可。我们相,医院的后勤服务将加速专业化,让护士甚至医生去清洁环境、协调安保,显然会削弱了本不强大的医疗资源。我们预计,公司也将在医院赛道取得更明显进步。
大集团充分支持,专业能力具备。公司官网和招商局均刊发新闻,集团董事长李建红等一行赴 招商积余 考察指导疫情防控工作。这既说明公司防疫工作努力投入,也说明集团对于公司支持力度较大,十分重视公司发展。我们相,在招商局平台充分支持下,公司公建项目外拓将进一步取得进展。
公司潜在资金充足,非住宅领域具备明显优势。2019年三季度末,公司投资性房地产金额为69.24亿元。我们认为,这可以视为潜在的存量资金来源(待盘活的资产),公司无需举债就能满足大规模并购的资金要求。我们认为,公建等非住宅领域并购意义大于住宅,公司内生和外延增长都可以期待。
风险因素公司受疫情影响,拓展速度不及预期风险。
投资建议公司社保缴纳规范,毛利率较低,政策敏感性也较大。但我们判断一次性政策红利对利润增厚,基本都将用于对冲抗疫情的成本,我们认为无需调整公司盈利预测。我们维持公司2019/2020/2021年公司EPS预测0.27/0.61/0.82元。参考其他物业管理公司的PE和PS估值水平(2021年PE30倍,PS3倍,取平均数),得到公司目标市值370.8亿元,上调目标价到34.97元/股(目标价24.75元/股),当前股价26.09元/股,我们维持公司“买入”的投资评级。
天下无不散之宴席,自15年进入43,转眼已经五年了。因事需要现金,今天27. 0x清仓了,1.5倍左右,个人本预期25,已在预期之上了。非常感谢43穿越了熊市,并且带来了较大的收益。应该43的趋势还没有走完,祝留下的兄弟们继续发大财了!由衷的感谢中航地产!

来源壹财

作者邵叶蓁


2017年11月,深圳中天精装股份有限公司(下称 中天精装 )IPO首发未能获得通过,当时其与第一大客户万科地产的关联问题成为发审委关注的焦。此外,毛利率、应收账款、提坏账准备、劳务成本、客户以房抵款等一系列问题也被问询。

时隔不到两年,中天精装再次启动IPO,于2019年3月15日向证监会递交了招股书,并于2019年12月17日更新了招股书申报稿。中天精装此次IPO拟在深交所中小板上市公开发行新股不超过3,785万股,保荐机构为中证券,会计师事务所为安永。

上周五的证监会官网息显示,第18届发审委将于1月16日(本周四)召开工作会议,审核中天精装的上会申请。在上周出现了嘉曼服饰因依靠代工及刷单造数据成为新年IPO第一单被否的情形,财务数据造假或成为发审委关注的重,而中天精装与大客户也出现了数据打架的问题。

连续两年与大客户数据 打架

中天精装成立于2000年,是精装修服务提供商,主要为国内大型房地产商等提供批量精装修服务,具体业务包括建筑装饰工程施工、建筑装饰工程设计等。

据招股书,2016年至2019年1-6月,中天精装来自于前五大客户销售收入占营业收入的比重分别为66.35%、62.54%、61.80%、62.60%,均超过六成。

但报告期内与大客户【()、】股份有限公司(下称 中航善达 )的交易值得关注。

招股书显示,2016年中天精装对中航善达的销售收入为4,528.02万元,占比为4.53%;2017年,中航善达上升为中天精装第二大客户,销售收入为7,623.97万元,占比为8.12%。

反观中航善达2016年和2017年年度报告,事实并非如此。

据公开息,中航善达为A股上市公司,成立于1985年5月,主要业务为地产开发、物业经营与管理、酒店运营等。中航善达刚刚于2019年12月16日将证券简称更名为【()、】,本次变更后,公司法人主体存续,上市主体没有发生实质变化,对公司的生产经营及投资价值不产生实质性影响。 中航善达 项下各项息、权利义务平移至 招商积余 项下,并由 招商积余 承继 中航善达 的各项权利义务。

据中航善达披露的2016年年度报告,其对第五大供应商中建三局第一建设工程有限责任公司的采购额为3,592.64万元,远低于当年中天精装对中航善达的销售额,两数据相差将近1,000万元,但其前五大供应商却没有中天精装,令人不解。

(截图来自中航善达2016年年度报告)

再中航善达2017年年度报告,中天精装位列中航善达的第四大供应商,但中航善达向中天精装的采购额为2,679.60万元,比中天精装招股书中披露的对中航善达的销售额少了将近5,000万元。

(截图来自中航善达2017年年度报告)

连续两年中天精装对同一个客户的销售数据,和对方披露的采购数据差异如此之大,不知是何缘由,到底哪一方说谎造假,或还需中天精装和中介机构作出说明。

此外,报告期内中航善达在中天精装的客户排名中波动也较大。据招股书,2016年至2019年1-6月,中航善达在中天精装的客户排名分别为第3名、第2名、第27名、第36名,同期销售额分别为4,528.02万元、7,623.97万元、408.43万元、8.71万元。

《壹财》发现,中天精装上次IPO被否时发审委关注的以房抵工程款的问题再次出现。其中2017年,中天精装就接收了中航善达抵工程款房产2套,合计365.21万元。

招股书披露,报告期内中天精装存在部分业主方以商品房抵扣应付发行人工程款所取得的房产。截至报告期末,发行人存在55处未取得产权证书的抵款房产,其中14处已经出售尚未完成过户变更、41处尚未完成处置。此外,发行人有11套有证抵款房产,其中2处已经出售尚未完成过户变更、9处尚未完成处置。截至报告期末,发行人尚未处置的抵款房产共计50处。

公司成立当年即成第一大供应商

除了与大客户数据 打架 的问题,中天精装的供应商也值得关注。

据招股书,2016年至2019年1-6月,中天精装向前五名材料供应商的采购额占材料采购金额的比重分别为9.08%、14.00%、6.94%、6.09%。

其中,云浮市美迪亚石材有限公司(下称 美迪亚 )值得关注。

招股书显示,中天精装主要向美迪亚采购石材。2016年,美迪亚为中天精装第一大材料供应商,中天精装对其采购额为693.55万元,占比为2.25%;2017年,美迪亚成了中天精装第二大材料供应商,中天精装对其的采购金额为924.56万元,占比为3.09%。

公开息显示,美迪亚成立于2016年6月13日,注册资本1,000万元,由自然人旷江华全部实缴出资,目前由自然人罗姣100%持股。也就是说,美迪亚成立当年,仅用了半年时间就成为中天精装当年的第一大供应商,显然是为中天精装的业务而设立的。

诡异的是,2018年4月13日,美迪亚的法定代表人和执行董事由旷江华变更为罗姣,同日,美迪亚股东也变更为罗姣。在此之后,中天精装2018年的前五大供应商名单中就没有再出现美迪亚的身影。

公开息还显示,旷江华目前仅持有深圳市环亚石材供应链有限公司0.01%的股权,该公司成立于2018年6月15日。

而中天精装的另一供应商,大渡口区帛江建材经营部(下称 帛江建材 )也存在成立不久后就成为中天精装供应商的情形。

公开息显示,帛江建材注册于2018年8月30日,是由吴堂勇经营的个体工商户。据招股书,帛江建材为中天精装2019年1-6月的第二大供应商,中天精装对其采购额为371.35万元,占比为1.28%。

中天精装除了上述大客户与供应商的问题值得关注之外,其招股书中或存在关联交易未披露等问题,《壹财》将继续关注。


乐居财经? 王向南? 发自深圳

物管行业新巨头来了,行业格局再生变。

12月16日,招商积余在深圳举办重组更名及上市仪式。历时8个月,史上首例“A股分拆A股上市+A股收购A股”的交易案终于尘埃落定。

2019年4月15日,【()、】发布《重大资产重组停牌公告》,宣布实控人中航国际控股将其持有的所有股份(约22.35%),通过协议转让的方式全部转让给招商局蛇口,而中航善达将通过发行股份的方式收购招商物业100%股份。

12月5日,中航善达发布公司名称工商变更登记完成的公告,公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”,证券代码拟由“000043”变更为“001914”。

聚焦存量资产

积善之家,必有余庆。

追溯过往,“积余”一名,并非首次出现,“积余”与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源。

招商局集团的前身是创立于1872年的轮船招商局,是中国民族工商业的先驱。1914年2月,轮船招商局实行航、产分业管理,成立“积余产业股份有限公司”,这是招商局集团最早的直属房地产企业,也是20世纪中国最早出现的有案可的房地产运营公司之一。

“招商积余”名称正来源于此,重组完成后,招商积余以招商系历史品牌的身份,再次回归到人们的视线之中。

此次“招商积余”的复牌、证券代码变更为“001914”,是为溯源与传承。“积余产业运营服务“则意为对存量资产的管理、运营及服务,明确了新公司的未来的业务定位及发展方向。

实际上,无论是中航善达还是招商物业,双方都以擅长机构类物业管理而成名。截至19H1,招商物业在管项目中非住宅类项目占比达32%;中航物业是中航善达物业服务板块的主要经营主体,2018年,中航物业机构类物管收入占比约79%。

具体来,2018年中航善达物业管理业务收入达37.18亿元,同比增长29.68%;其中机构类物管收入29.37亿元,同比增长30%,占物管业务收入的79%;从增量在管面积,公司2018年新签约项目717万平米,其中机构类物业签约面积分别占比82%。

截至2019年上半年,招商物业在管项目中非住宅类项目占比达32%。不过,招商系资源禀赋优异,非住宅项目增长空间大。除去【()、】交付的大量住宅项目外,招商系还拥有大量的商办、工业项目。目前招商物业服务范围覆盖居民生活、企业机构、城市公共共三大类、20多种业态。

非住宅物业为主,毛利率偏低

一般来说,机构类物业的定价受政策限制较小,更加市场化,盈利水平更高。但数据显示,

截至2019年上半年,中航物业、招商物业综合毛利率分别为10.28%、6.66%,显著低于行业均值。

其中,中航善达2018年年报显示,其管理费用占营业收入比重较大,为5.8%。此外,值得注意的是,在销售费用、管理费用、财务费用均较2017年出现不同程度下降的同时,营业成本却增加7.06亿元至53.48亿元,同比增长15%。

同样,招商物业审计报告亦显示,2018年其营业成本为28.86亿元,同比增长19%。同期,其管理费用占营业收入比重最大,为2.0%,与2017年基本持平。?

不过,东吴证券研报预计,未来招商积余在集团内战略定位将有所提升,成为重要的业务平台,逐渐向利润中心定位过渡。中航物业、招商物业两家公司毛利率改善空间更大,基于管理面积高增及盈利能力改善,公司未来业绩增长潜力更大。

截至2019年上半年,中航物业管理面积7634亿平米,招商物业管理面积7292亿平米,重组完成后,招商积余管理面积达1.49亿平米,处于行业前五位置,仅次于碧桂园服务、绿城服务、保利物业、雅生活服务。

考虑到招商积余具备大量机构类物业、商业物业,物管费定价高于行业内其他公司,收入、利润端规模增长可期。

据悉,2018年招商积余重组完成后的备考营收97.85亿元,备考归母净利润达10.02亿元,若剔除房地产、建筑等其他业务,备考物业服务收入合计达68.48亿元,归母净利润3.10亿元,营收规模仅次于万科物业(97.96亿元),处于行业第二水平。


公司作为第三方物管企业,拓展能力优秀:精准定位公共、学校、航空领域,搭乘后勤服务社会化东风;口碑优势凸显,助力异地拓展;非住宅空间广阔市场分散,资本助力市占率提升。此外公司盈利能力并不逊色,主要受益非住宅成本加成定价及良好的服务口碑,未来通过人效优化和增加增值服务有望抵消异地扩张的影响。预计公司2019-2021年EPS为1.43、

1.82、2.32元,目标价54.52-59.97元,首次覆盖给予“买入”评级。

【()、】:走出重庆、布局全国的非住宅第三方物管公司

公司是以非住宅为主的第三方物管公司,1998年成立于重庆,2012年开始全国扩张,截至2019H1已覆盖16省28市,在管项目316个,在管面积5838万平,合约面积6771万平,在管和合约面积过去三年CAGR均为10%。公司位列2019年中国物业服务百强企业第18名,重庆第3名,在非住宅领域竞争力突出。四位实控人均为公司元老,高管团队经验丰富。

物业管理:公共、学校、航空业态为特色,口碑助力全国拓展

公司2015-2018年营收和业绩CAGR为19%、29%。2019H1非住宅占综合物管面积和营收77%、93%,以公共和学校为主;保洁占专项物管面积和营收77%、84%,以航空为主。非住宅成本加成定价模式下物业费稳健上涨,累计收缴率较高。增值服务占营收8%。2019H1重庆在管面积和物管营收占比下降至61%、77%,凭借深耕重庆,以及公共、学校、航空业态积累的口碑优势,有望助力异地拓展。

财务表现:盈利能力表现不俗,现金流充裕,轻资产属性清晰

公司前三季度毛利率21%,净利率10%,非住宅成本加成定价及服务口碑使得公司盈利能力同非住宅面积或营收占比较高的中航、招商、保利物业等相比并不逊色,未来通过人效优化和增加增值服务有望抵消异地扩张的影响。充裕现金流支撑下,公司有息负债规模很低,轻资产属性清晰。

非住宅物管行业空间广阔,品牌口碑铸就机遇

国内非住宅物管市场2025年有望超过8000亿元。多种业态百花齐放,覆盖度和集中度提升空间广阔,后勤服务社会化为具有口碑的品牌物管公司铸就机遇。行业将产生多元延伸增值服务的机会,服务模式将从基础服务升维到高附加值,是一片亟待挖掘的新蓝海。

蓝海赛道添新兵,首次覆盖给予“买入”评级

我们预计公司2019-2021年EPS为1.43、1.82、2.32元。选取A股非住宅物管公司【()、】、南都物业,以及港股非住宅面积或营收占比较高的主流物管公司雅生活服务、绿城服务、永升生活服务、佳兆业美好作为可比公司,2020年平均PE估值24倍。考虑到公司聚焦空间广阔的非住宅物管赛道,资本助力下扩张有望提速,我们认为公司2020年合理PE估值水平为30-33倍,目标价54.52-59.97元,首次覆盖给予“买入”评级。


章核心观两个,1.南都物业相比较其他企业股市盈率低。2.港股其他企业股涨的好,南都物业没怎么涨。不过我后来想想,可能还需要更多理由,这些不能支撑南都物业。不靠谱,我还是好中航善达


043在两周前连创新高以后9个交易日连续调整,近三天更大幅下跌!面对三根大阴线,不少人出现了悲观情绪。其实,043自从8月26、27两天跳空上涨以来,一路高歌猛进,三个月没有出现像样的调整,获利盘和解套盘太多,因而一有风吹草动,见好就收是合理现象!但是,在突破20元的历史高位以后,特别是11有14日的交易龙虎榜显示,机构还是在持续买进。043在完成收购招商物业后,将聚焦主业、提质增效,实现物业管理行业横向整合,明确公司未来发展的战略定位,激发公司的发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间,打造央企物业管理旗舰企业,在行业竞争逐渐加剧的情况下实现做优做强,提升上市公司的行业地位!可以预见,043未来并不像某些人所说在改名后就没有题材,而是在业务创新发展、资产剥离处置、经营水平提升等等方面想象空间更高更大!重要的是,下跌量能没有放大,可以认为主力目前还不会离开。高抛低吸,是聪明人的手法!对于一个十年一遇的好股票,胜利会属于立场坚定,在风吹浪打中闲庭步的勇敢者!

【()、】:为中航国际深圳14.16亿元保证责任提供反担保-公司要闻-公司报道-中国网地产

来源 :中国网地产

中国网地产讯 11月22日,招商蛇口发布公告称,以招商物业100%股权认购【()、】发行股份所涉的中航善达新增股份发行完成后,针对中航国际深圳在“16中航城”债券项下承担的保证责任,公司向中航国际深圳提供反担保。

中航国际深圳实际还款责任的最高本金金额为14.16亿元人民币,公司应承担的最高本金金额为14.16亿元人民币,担保期限为自16中航城债券存续期及到期(2021年3月1日)且最后一笔本息清偿期届满之日起两年。

据悉,招商蛇口正在推进以公司、深圳地产所持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份事宜。中航善达正在办理以招商物业100%股权认购中航善达发行股份事宜所涉的新增股份发行上市工作,中航善达新增股份发行完成后,公司持有中航善达47.45%的股权,深圳地产持有中航善达3.71%的股权,公司直接及间接合计持有中航善达51.16%的股权,为中航善达控股股东,中国航空技术深圳有限公司持有中航善达12.97%的股权。

截至目前,公司及控股子公司的对外担保总额(不包括子公司为客户提供的销售按揭担保)为271.58亿元,占公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的35.78%,无逾期担保金额、涉及诉讼的担保金额及因担保被判决败诉而应承担的损失金额。


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*ST 德豪7.37亿转让两公司

11月19日,*ST 德豪拟出售两家全资子公司100%股权,分别为德豪照明、中山威斯达,交易作价分别4.9亿元和2.47亿元,本次股权转让预计为*ST 德豪分别带来4.4亿和1.5亿(税前)收益,总收益为5.9亿元。

【德展健康(000813)、】1亿收购素麻生物

11月20日,德展健康收购汉麻投资持有的云南素麻生物20%股权,交易价格1亿元,德展健康本次并购有利于公司进一步完善工业大麻产业链布局,实现工业大麻应用领域材料来源稳定,开拓工业大麻产业新业务。

【中航善达(000043)、】29.9亿并购招商物业

11月20日,中航善达拟以发行股份的方式购买招商蛇口、深圳【招商地产(000024)、】合计持有的招商物业100%股权,交易作价29.9亿元,该交易构成关联交易。21日,中航善达称招商物业100%股权的过户手续已办理完成,招商物业成为其全资子公司。

从企获悉,招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,是国内最早以产权为纽带、以资产管理为核心的规模化、品牌化和集团化物业服务企业。

【康盛股份(002418)、】实控人或变更

11月20日,重庆拓洋通过网络司法竞拍竞得浙江润成所持有的康盛股份0.44亿股,成交价格为1.23亿元。

此前陈汉康先生及浙江润成持有康盛股份27.83%的股份,为实际控制人。本次交易之后,重庆拓洋与常州星河为一致行动人关系,且合计持有康盛股份3.14亿股,占总股本比例为27.63%,成为第一大股东,康盛股份实际控制人变更为解直锟先生。

【新媒股份(300770)、】0.2亿收购

11月20日,新媒股份全资子公司南新金控以自有资金受让圣剑网络流通股117.7万股,占圣剑网络总股本10.00%,成交金额0.2亿元。新媒股份称本次交易旨在与圣剑网络发挥双方优势,巩固业务合作,协同发展,符合公司持续发展的战略需求。

湖南发展并购开元发展新进展

11月15日,湖南发展拟收购开元发展40%股权,作价0.67亿元;19日,该并购取得新进展,湖南发展已经支付50%转让款,即0.34亿元

三维丝0元转让公司

11月20日,三维丝拟将全资子公司北京洛卡100﹪股权转让给中商天基,交易价格为0元。三维丝本次交易有助于公司资源整合和优势发挥,推进公司战略发展。

万方发展转让香河东润

11月20日,万方发展拟向凯瑞国际转让其持有的香河东润70%股权,作价0.1亿元,该议案已获董事会审议通过。万方发展称本次股权出售有利于公司优化资源配置,降低管理成本,提高管理效率和管控能力,进一步优化公司业务结构。

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早盘开盘后题材股的情绪表现不错,云游戏板块直接爆发带动题材股情绪进一步回升,这块主要是券商研报有在推云游戏这个5G物联时代的新趋势,不仅仅是手机游戏,未来平板、电脑等各种平台都可以依托云游戏平台互通化,同时我们也要注意科技股的消费属性在逐步被市场资金挖掘,智能手机、智能耳机、智能手表、OLED包括云游戏,都是叠加消费属性,后期我们也可以重关注科技消费属性的扩散。同时大盘指数在金融的带动下上攻2930半年线附近,这一代将形成第一压力位。整体上行情依旧是反弹分化格局,次新股、区块链属于旁支,而云游戏概念成为了主角,操作上午后可以继续关注硬核科技股的低吸机会。

指数今天是展开反弹了,创业板涨超2个还是比较强势的,尽管成交量未能放大,但一定程度也说明做多力量的相对衰竭。游戏传媒板块日内表现最强,被VPN龙头300494盛天网络和机构叠加的300311任子行的属性扩散带动,板块整体走强,昨天没说任子行的龙虎榜,一方面是担心提示了导致高开过多抢筹,另外一方面也是想大家是否认真去研读了。市场另外一个方向就是我们最近一直在说的次新股,603530神马电力回调后再度走强封板,初步具有妖股气质,002961瑞达期货金融属性2板,603115海星股份首板助攻,明天如果VPN出现分歧,次新大概率会有卡位机会。


昨天机构买入的两只票今天表现都非常不错,603489八方股份继续走强,300311任子行封板,早上2个的地方介入300494盛天网络,逻辑干货我们晚上复盘再细说,午后继续关注002332仙琚制药和000043中航善达的低吸机会。

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袁豪 ??鲁星泽 ??曹曼? ?邓力

? ? ?评

?1?投资高位略降、仍保持韧性,开竣工超预期大增,施工高位略微走强

1-10月开发投资同比+10.3%,较前值-0.2pct;10月单月投资同比+8.8%,较前值-1.7pct。1-10月新开工面积同比+10.0%,较前值+1.4pct;10月单月开工同比+23.2%,较前值+16.6pct,开工超预期大增。1-10月竣工同比-5.5%,较前值+3.0pct;10月单月竣工同比+19.2%,较前值+14.4pct,竣工超预期大增。1-10月施工同比+9.0%,较前置+0.3pct。土地购置面积同比-16.3%,较前值+3.9pct。开工超预期大增,源于主动去库存和限价放松推动,维持19/20年新开工同比+6.5%/+4.6%判断;竣工超预期大增,预计将迎来趋势性修复,维持19-21年竣工同比-1.7%/+3.0%/+10.1%判断;10月300城土地成交面积同比下降16%,溢价率低位略增,预计后续土地市场将继续降温;投资高位略降、但仍保持韧性,源于施工投资走强,维持19/20年投资增速为+9%/+8%判断。

?2销售和价格保持稳定,东部地区回暖、西部走弱,行业集中度加速提升

1-10月销售面积同比+0.1%,较前值+0.2pct;10月单月销售面积同比+1.9%,较前值-1.0pct,其中东部回暖、西部走弱。1-10月销售金额同比+7.3%,较前值+0.2pct;10月单月销售金额同比+9.7%,较前值+0.3pct。1-10月销售均价同比9.2%,较前值持平;10月单月销售均价同比+9.2%,较前值+0.1pct。销售数据保持稳定主要源于:1)低基数效应,18M2-19M2销售持续低基数;2)“因城施策”城市运营独立周期,城市周期此起彼伏、形成对冲;3)融资趋紧推动企业加大推盘以及促销力度;4)去化率好于去年同期,10月15城成交/推盘比0.89好于去年同期的0.80。综合之下,我们维持19/20年销售面积同比+0.5%/0%判断。此外,10月主流50家房企销售金额同比+36%VS行业同比+10%,“融资、拿地、销售”三重集中度跳增继续上演。

?3资金来源略降,国内贷款走弱,销售回款仍强,维持融资边际改善判断

1-10月,资金来源同比增长7.0%,较前值-0.1pct,在9月反弹后略有放缓,主要受国内贷款和自筹资金同比明显下降拖累。10月单月资金来源同比+6.0%,较前值-4.8pct,有所放缓。10月分结构来,国内贷款同比-5.2%,较前值-10.0pct,连续4月下降,并创年内新低;自筹资金同比+1.1%,较前值-5.1pct,再次掉头向下;销售回款端,个人按揭贷款同比+18.6%,较前值-9.2pct,但仍保持年内较强水平;定金及预收账款同比+12.9%,较前值-1.4pct,销售超预期下,按揭款、定金及预收款同比增速虽有所回落,但同样仍保持年内较强水平,对资金来源继续形成支撑。综合考虑到国内外流动性宽松预期以及统计司司长盛松成表示“前房地产调控政策不宜进一步大幅收紧”等表态,我们维持房地产行业的融资环境将边际改善的判断。

?4?投资建议:投资略降,量价稳定,开竣工超预期大增,维持推荐评级

2019年主流房企销售持续超预期,预判2020年销售仍将保持稳定,龙头集中度继续提升,20年EPS上修概率加大,强化年底估值切换行情;同时近期全球流动性宽松预期继续升温,一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象,增强估值上修弹性,而板块估值仍处于低位:1)主流房企19/20平均PE仅6.3/4.9倍,NAV折价20-80%;2)主流房企股息率高达18A4.6%和19E6.0%、远高于10Y国债3.3%;3)板块PE处于12年以来的1%分位,明显低于同期沪深两市的19%。我们维持推荐评级,推荐:a)住宅开发:万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、【金科股份(000656)、】、首开股份;2)物业管理:中航善达,建议关注:保利物业、新大正、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务;3)商业地产:大悦城。

?5?风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。

一、投资端:投资高位略降、仍保持韧性,开竣工超预期大增,施工高位略微走强

2018年1-10月,全国完成房地产开发投资109,603亿元,同比增长10.3%,较1-9月下降0.2pct。其中,10月单月商品房投资增速8.8%,较9月下降1.7pct。住宅方面,1-10月,住宅投资80,666亿元,同比增长14.6%,较1-9月下降0.2pct,占房地产开发投资的比重为73.6%,较1-9月持平,其中,10月单月住宅投资增速12.6%,较9月下降1.9pct。

分区域来,1-10月房地产开发投资东部地区同比+8.4%(-0.2pct)、中部地区同比+10%(+0pct)、西部地区同比+15.7%(-0.5pct)、东北地区同比+9.5%(-0.4pct)。东部区域在6月短暂回调后连续四月下行,东北部区域继续震荡下行,中部区域高位持平,西部区域虽高位略有回落但仍强劲,中西部投资仍然较强。

从供应先行指标来,1-10月的商品房和住宅的新开工面积分别同比增长10%和增长10.5%,分别较1-9月上升1.4pct和上升1.7pct。其中,10月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比增长23.2%和增长27.6%,涨幅分别较9月上升16.6pct和上升19.4pct。1-10月的商品房和住宅的施工面积分别同比增长9%和增长10.4%,分别较1-9月上升0.3pct和上升0.3pct。1-10月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降5.5%和下降5.5%,分别较1-9月上升3.0pct和上升3.0pct。其中,10月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比增长19.2%和增长18.8%,涨幅分别较9月上升14.4pct和上升17.7pct。

从土地市场指标来,1-10月的土地购置面积为18,383万平方米,同比下降16.3%,较1-9月上升3.9pct,其中,10月单月土地购置面积同比增长12.8%,涨幅较9月上升2.4pct。1-10月的土地成交款为9,921亿元,同比下降15.2%,较1-9月上升3pct,其中,10月单月土地成交款同比增长2.5%,较9月上升3.2pct;1-10月的土地成交楼面均价为5,397元/平米,同比增长1.4%,较1-9月下降1.2pct,其中10月单月土地成交楼面均价为5,924元/平,同比下降9.1%,较9月上升0.9pct。

投资端数据小结:投资高位略降、仍保持韧性,开竣工超预期大增,施工高位略微走强

1、投资高位略降、但仍保持韧性,源于施工投资走强,维持19/20年投资增速为+9%/+8%判断。1-10月投资同比+10.5%,较1-9月下降0.2pct;9月单月投资同比+8.8%,较9月下降1.7pct。投资有所放缓、但仍保持较强韧性,主要因在于:1)开工大幅走强推动施工上行,从而推动施工投资走强;2)通过固定资产中其他费用同比与土地购置费同比的强相关性,10月其他费用累计同比小幅回落预示土地购置费同比也小幅放缓。综合考虑施工投资的强韧性以及土地购置费的有所放缓,我们维持19/20年房地产投资增速为+9%/+8%的判断。

2、开工超预期大增,源于主动去库存和限价放松推动,维持19/20年新开工同比+6.5%/+4.6%判断。1-10月开工同比+10.0%,较上月+8.6%上升1.4pct,在连续5个月下降后强劲反弹;10月单月开工同比+23.2%,较上月+6.7%提升16.6pct,10月开工超预期大幅走强,主要源于:1)在融资偏紧、销售稳定、房价地价受限等综合影响之下,房企正处于主动去库存阶段,推动老库存形成增量开工;2)2018年严格限价之后的部分拿地未开工项目,在2019年限价放松的环境中逐步形成增量开工。综合考虑低库存以及销售稳定,我们维持19/20年新开工同比为+6.5%/+4.6%的判断。

3、竣工超预期大增,预计将迎来趋势性修复,维持19-21年竣工同比-1.7%/+3.0%/+10.1%判断。1-10月竣工同比-5.5%,较上月-8.6%收窄3.0pct,连续5个月快速收窄;10月单月竣工同比+19.2%,较上月+4.8%提升14.4pct,同比涨幅加速提升。10月竣工同比增幅继续扩大、连续三月同比为正并创年内新高,符合逻辑。综合考虑开工领先于竣工10-11个季度、16Q1开始竣工连续走强15个季度、以及18年Q3开始棚改和资金收紧部分拖累竣工等三方面因素,我们预计竣工将迎来趋势性修复,维持19-21年竣工同比-1.7%/+3.0%/+10.1%判断。

4、10月300城土地成交面积同比下降16%,溢价率9%、低位环比略增,预计后续土地市场将继续降温。一方面,历来全国的土地购置面积和土地成交价款低于100城土地成交数据、更低于300城土地成交数据,表明统计局土地数据统计口径偏小,并不反应全国真实土地市场情况,另一方面,根据300城数据分析,10月土地市场成交面积同比下降16%,土地市场溢价率为9%、低位环比提升2pct继,并且考虑到目前政府土地端调控政策频出以及融资仍然偏紧,将综合导致后续土拍市场继续降温。

二、销售端:销售和价格保持稳定,东部地区回暖、西部走弱,行业集中度加速提升

从销售指标来,1-10月的商品房销售面积为13.3亿平方米,同比增长0.1%,较1-9月上升0.2pct,其中,10月单月销售面积同比增长1.9%,较9月下降1.0pct,并且10月单月环比下降18.8%。1-10月的商品房销售额为12.4万亿元,同比增长7.3%,较1-9月上升0.3pct,其中,10月单月销售额为12,926亿元,同比增长9.7%,较9月上升0.3pct。住宅方面,1-10月全国住宅销售面积为11.7亿平米,同比增长1.5%,较1-9月上升0.3pct,其中,10月单月同比增长4.4%,较9月下降0.2pct,并且10月单月环比下降18.1%。

从区域来,1-10月分区域商品房销售面积累计增速分别为:东部-2.1%(+0.8pct)、中部+0.6%(+0.1pct)、西部+3.8%(-0.8pct)、东北部-5.0%(+0.9pct),其中10月单月销售面积同比分别为:东部+5.8%(+4.8pct)、中部+1.1%(+0.4pct)、西部-2.3%(-11.7pct)、东北部+2.1%(+4.2pct)。10月低基数下销售单月同比连续4个月实现正增长,并推动1-10月销售面积累计同比增速今年来首次由负转正,表现持续好于之前市场预期;其中西部区域单月销售同比由正转负,东部、中部和东北区域单月销售同比涨幅有所扩大,对全国单月销售同比保持正增长形成支撑。

从价格指标来,1-10月的商品房销售均价为9,337元/平米,同比增长7.2%,较1-9月持平。其中,10月单月销售均价环比下降0.2%,同比增长7.2%,涨幅较9月持平。1-10月的住宅销售均价为9,301元/平米,同比增长9.2%,较1-9月上升0.1pct,其中,10月单月住宅销售均价9,173元/平米,环比下降1.4%,同比增长9.7%,涨幅较上月上升1.6pct。从库存指标来,10月末商品房待售面积为4.9亿平方米,同比下降6.6%,较9月末减少23万平方米,其中,住宅待售面积减少125万平方米。

销售端数据小结:销售和价格保持稳定,东部地区回暖、西部走弱,行业集中度加速提升?

在9-11月低基数区间,10月全国销售持续较强。1-10月销售面积同比+0.1%,较上月+0.2pct,连续4个月提升,今年首次由负转正;10月单月销售面积同比+1.9%,较上月+2.9%下降1.0pct,其中西部区域单月同比由正转负,东部、中部和东北区域单月同比涨幅有所扩大,对全国销售同比保持正增长形成支撑。1-10月销售金额同比+7.3%,较上月+7.1%提升0.2pct,连续4个月提升;10月单月销售金额同比+9.7%,较上月+9.4%上升0.3pct。

10月销售数据保持稳定主要源于:1)低基数,18年8月至19年2月销售同比基数分别为2.4%、-3.6%、-3.1%、-5.1%、+0.9%、-3.6%;2)“因城施策+一城一策”的政策背景下,城市间差异进一步加大,城市独立周期开启,市场有好有坏,对冲之下市场的销量稳定性会好于以往,比如10月西部和东部区域市场成交的跷跷板现象显示出市场分化下全国销售整体趋稳;3)房企加大推盘,今年5月以来,房地产行业融资逐步趋紧,企业开始加大推盘量,加快销售回款以保证资金安全;4)去化率好于去年同期,10月主流15城成交推盘0.89好于去年同期的0.80。综合考虑低基数、城市独立周期、房企加大推盘、流动性宽松预期等因素,我们维持19/20年销售面积同比+0.5%/0%判断。

此外,值得注意的是,10月主流50家房企销售金额同比+36%VS行业同比+10%,表现持续优于行业平均,显示出行业集中度提升逻辑得到持续验证,并预计在融资收紧背景下,行业集中度提升或将加速。

三、资金端:资金来源略降,国内贷款走弱,销售回款仍强,维持融资边际改善判断

1-10月,房地产开发企业合计资金来源为14.5万亿元,同比增长7.0%,较1-9月下降0.1pct。其中,10月单月同比增长6.0%,较9月下降4.8pct。从各资金来源同比来,1-10月累计数据中,国内贷款同比增长7.9%,较1-9月下降1.2pct,其中,10月单月同比下降5.2%,较9月下降10.0pct;利用外资同比增长63.2%,较1-9月下降75.0pct;其中,10月单月同比下降27.0%,较9月下降214.5pct;自筹资金同比增长3.3%,较1-9月下降0.3pct;其中,10月单月同比增长1.1%,较9月下降5.1pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比增长9.1%,较1-9月上升0.3pct,其中,1-10月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长9.4%和增长14.1%。分别较1-9月上升0.4pct和上升0.5pct,其中,10月单月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长12.9%和增长18.6%,分别较9月下降1.4pct和下降9.2pct。

资金端数据小结:资金来源略降,国内贷款下行,销售回款仍强,维持融资边际改善判断

1-10月,资金来源同比增长7.0%,较前值-0.1pct,在9月反弹后略有放缓,主要受国内贷款和自筹资金同比明显下降拖累。10月单月资金来源同比+6.0%,较前值-4.8pct,有所放缓。10月分结构来,国内贷款同比-5.2%,较前值-10.0pct,连续4月下降,并创年内新低;自筹资金同比+1.1%,较前值-5.1pct,再次掉头向下;销售回款端,个人按揭贷款同比+18.6%,较前值-9.2pct,但仍保持年内较强水平;定金及预收账款同比+12.9%,较前值-1.4pct,按揭款、定金及预收款同比增速虽有所回落,但同样仍保持年内较强水平,对资金来源继续形成支撑。综合考虑到国内外流动性宽松预期以及统计司司长盛松成表示“前房地产调控政策不宜进一步大幅收紧”等表态,我们维持房地产行业的融资环境将边际改善的判断。

四、风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧

关键词:华创地产小组重报告系列

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策评:淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《【蓝光发展(600466)、】首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《【北辰实业(601588)、】首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《【新城控股(601155)、】深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之【万科A(000002)、】:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)

《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)

《中航善达重大事项评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)

《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/9/19)

《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》(19/10/13)

《房地产行业2020年度投资策略:稳中前行,多元开花》(19/11/11)

华创地产研究团队

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袁 ? 豪? ? ?房地产行业 ?首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽? ? ?房地产行业 ?研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹 ? 曼? ? ?房地产行业 ?研究员

? ? 同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓? ?力? ? ?房地产行业 ?研究员

? 哥伦比亚大学理学硕士

? ? 2018年加入华创证券研究所

袁 ? ?豪 ?首席分析师

????????13918096573

? 鲁星泽 ? 研究员

????????18390086688

?????曹 ? ?曼 ? 研究员

? ? ? ? 13816593032

? ? ?? ?邓? ? 力? ?研究员

? ? ? ??19928735949

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