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【万通地产股吧】万通发展股票_600246股票_主力资金流向

2020-12-14 16:23| 发布者: admin| 查看: 66| 评论: 0

摘要: 【万通地产:2019年净利预增68%-100%】1月15日丨万通地产披露2019年年度业绩预增公告,预计2019年度实现归属于上市公司股东的净利润5.5亿元-6.5亿元,同比增加68%-100%;预计2019年度实现归属于上市公司股东的扣除非 ...
【万通地产:2019年净利预增68%-100%】

1月15日丨万通地产披露2019年年度业绩预增公告,预计2019年度实现归属于上市公司股东净利润5.5亿元-6.5亿元,同比增加68%-100%;预计2019年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.8亿元-2.2亿元,同比增加100%-145%。

报告期内净利润增长的主要原因是2019年公司完成向普洛斯投资(上海)有限公司转让所持北京正奇尚诚投资中心(有限合伙)、北京正奇尚信投资中心(有限合伙)、北京正奇尚德投资中心(有限合伙)、北京正奇尚惠投资中心(有限合伙)和北京正奇尚予投资中心(有限合伙)5家合伙企业合伙之份额及公司持有的北京阳光正奇投资管理有限公司70%股权、公司全资子公司中融国富投资管理有限公司持有的阳光正奇30%股权交易所产生的投资收益,以及向北京茂新企业管理有限公司溢价出售全资子公司香河万通房地产开发有限公司70%房产业务所致。

万通地产独立董事关于第七届董事会第三十一次临时会议暨2019年度会议相关事项的独立意见 页链接

??乐居财经讯 李礼1月15日,万通地产(600246.SH)发布2019年年度业绩预增公告。?

??经公司财务部门初步测算,预计 2019 年年度实现归属于上市公司股东的净利润为 55,000 万元至 65,000 万元。与上年同期(法定披露数据)相比,将增加22,273 万元至 32,273 万元,同比增加 68%至 100%。

??预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 18,000 万元至22,000 万元,与上年同期(法定披露数据)相比,将增加 9,010 万元至 13,010万元,同比增加 100%至 145%。

章来源:乐居财经


锂电池板块开盘异动拉升,道氏技术、丰元股份涨停,天际股份涨4.99%,万通地产涨1.11%,华自科技、中矿资源等跟涨。


| 侯龙飞

消停了两天后,A股重新开盘。但是,开市没多久,市场就出现了让人目瞪口呆的一幕。

今早,A股上市公司万通地产平稳开盘。十多分钟后,卖盘汹涌袭来,股价随之快速跳水;09:50,股价死死封在了跌停板上,收了一根惊天动地的大阴线。

作为一家老牌地产公司,万通今天的跌停真是猝不及防,究竟发生了什么事?

来源同花顺

近期,万通走出了一波凌厉的上升走势。股价从4元出头一路上涨,最高涨到了6.07元,区间涨幅近50%。

不过,今天大阴线一出,“小牛”行情彻底终结。股价一举穿5日线和10日线,虽然10:30后跌停板打开,但反弹却有气无力。

作为老牌地产公司,万通诡异的走势引发市场极大的关注。政策面和消息面都没什么利空,今早的跌停所为何来?

万通近期的走势,或与其近期的一系列“动作”有关。

近期,万通接连发布公告,以自有资金认购私募证券基金及股权投资基金份额,“投资”热情十分高涨。但仔细来,万通的一系列投资,与现有房地产业务并不存在协同关系。

面对万通的“动作”,近日,上交所也发来了问询函,上交所要求万通说明“是否存在溢价购买基金份额的情形。并结合各投资人的合作地位以及后续利润分配安排方式,说明是否存在各投资人权利义务不对等,从而损害上市公司利益的情况。”

来源同花顺

作为一家老牌地产公司,万通现在的地位却着实有尴尬。近年来,公司业绩都维持在个位数,去年前三季度仅赚了2.4亿。

“江湖地位”来,万通早已跌出了行业一线阵营,公司体量距万科等巨头也差距巨大。目前,公司总市值仅百亿出头,不足万科的一个零头。

而今,面对房地产市场下行的困境,万通似乎想从投资方面进行“破局”。但是,转型之路前景如何?

除了主业不振,万通的高管层近期也出现动荡。12月30日,万通发布公告,江泓毅辞任公司董事及董事长及总经理职务,冯冠豪也辞去了董事职务。

万通能否走出低谷?投资者,且行且珍惜。


概念:土地流转、雄安新区

司是一家主营业务为房产销售及物业出租的中等规模地产公司,主要业务地区为京津地区、 川渝地区。公司依托于国家对天津滨海新区的战略规划、战略投资者泰达集团的扶持和【()、】在天津的品牌优势,推动公司业务在天津的快速发展。拓展天津市场:泰达集团在天津资源优势明显,是天津市综合性、多功能的大型企业集团,依托于天津滨海新区和天津经济技术开发区,隶属于天津泰达投资控股公司,为成片土地开发、住宅及商业开发等城市资源运营商。泰达集团在土地开发方面优势突出,而万通地产则在房产开发方面经验丰富,两者形成了在产业链条上下游的优势互补,协同效应明显。中新天津生态城是中国、新加坡两国政府战略性合作项目。 中新生态城占地30平方公里,建设周期10-15年,总建筑面积达2500万平方米,其中住宅面积1500万平方米、商业和产业面积1000万平方米。公司与合作方达成协议,将天津生态城起步区05-08-05-01地块的开发作为战略合作框架协议的启动项目。该项目规划建筑面积约17.1万平方米左右,将建成新一代生态住宅。与中新生态城的战略合作进一步强化公司在滨海新区的区域优势

600246万通地产


概念:土地流转、雄安新区

司是一家主营业务为房产销售及物业出租的中等规模地产公司,主要业务地区为京津地区、 川渝地区。公司依托于国家对天津滨海新区的战略规划、战略投资者泰达集团的扶持和【()、】在天津的品牌优势,推动公司业务在天津的快速发展。拓展天津市场:泰达集团在天津资源优势明显,是天津市综合性、多功能的大型企业集团,依托于天津滨海新区和天津经济技术开发区,隶属于天津泰达投资控股公司,为成片土地开发、住宅及商业开发等城市资源运营商。泰达集团在土地开发方面优势突出,而万通地产则在房产开发方面经验丰富,两者形成了在产业链条上下游的优势互补,协同效应明显。中新天津生态城是中国、新加坡两国政府战略性合作项目。 中新生态城占地30平方公里,建设周期10-15年,总建筑面积达2500万平方米,其中住宅面积1500万平方米、商业和产业面积1000万平方米。公司与合作方达成协议,将天津生态城起步区05-08-05-01地块的开发作为战略合作框架协议的启动项目。该项目规划建筑面积约17.1万平方米左右,将建成新一代生态住宅。与中新生态城的战略合作进一步强化公司在滨海新区的区域优势

600246万通地产


 

2019年以来,世茂不断实现“业绩大爆发”。世茂房地产前11个月销售总额约为人民币2277.33亿元,不仅提前超额完成了全年销售目标,还突破第二阵营门槛冲进房企销售额TOP10。然而,在亮丽的销售数据背后,世茂在多地的房地产开发项目却陷入“交房危机”,公司不仅损失大额延迟交付赔偿金,还有百余户业主宁愿“无息”也坚持退房。


在港股和A股两地上市的世茂,以【()、】(600823.SH)和世茂房地产(00813.HK)两大融资平台推动房地产业务的全国扩张。


不过,据《红周刊》记者了解,规模与业绩不断扩张的同时,世茂在合肥、厦门、济南等地的项目在竣工、交房的过程中出现了不同程度的违规或业主维权纠纷。其中合肥世茂国风项目一期由于未通过竣工验收备案正在整改,世茂面临着每天万分之一的赔偿成本;此外,厦门世茂御海墅项目本应于3月份交付的高层楼盘至今仍有200余户仍未收房,甚至有百余户业主宁愿“无息退房”。 

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提前超额完成2019年销售目标

“并购王”世茂暗存隐患


12月2日,世茂房地产(HK1083)公布了截至2019年11月30日业绩。截至2019年11月30日,世茂房地产累计合约销售总额约为人民币2277.3亿元,集团的累计合约销售总面积为1277万平方米,较去年同期分别上升47%及36%。至此,世茂房地产已经超额完成全年2100亿元的销售目标。


在2019年初的业绩会上,世茂集团总裁许世坛曾表示,世茂2019年70%以上的土储都会来自并购。


话音未落,“并购王”世茂就出招了——仅在2019年3月底到6月初的80天内,世茂就斥资200亿元拿下18个并购项目,出让方主要包括【()、】、粤泰股份、万通地产等。截至2019年6月30日,世茂房地产新增土储1412万平方米。其中,从土储货值来,收并购项目约占60%;从土储面积来,收并购方式获取的项目占比则约70%。这意味着世茂仅在半年内就基本完成了收并购项目占比的全年目标。


从世茂收并购项目的对手方来,泰禾集团、【()、】都面临较严重的流动性危机,急需现金流“补血”。


作为收并购项目的受让方,不在公开市场拿地更易于世茂测算成本,收并购项目的整体打包价也有助于世茂以比招拍挂更低的成本实现公司的规模扩张战略。


不过,世茂收购的并非全是“干净”的资产,也存在个别瑕疵项目。在世茂收购粤泰股份的项目中,广州天鹅湾二期项目、嘉盛项目、中浩丰项目等均因债务诉讼被冻结、封或轮候封,截至上述项目转让时,债务诉讼剩余本金余额合计约45.16亿元。


值得关注的是,虽然世茂通过“疯狂”收并购获得了土地储备方面的前端优势,销售目标的超额完成也顺利帮助企业回笼大笔资金,但公司的后端运营却不太乐观,“交房危机”频现。据记者了解,世茂在安徽合肥、福建厦门等地的项目均因虚假宣传、捆绑销售、工程质量等问题面临延迟交房赔偿及多数业主要求退房的情况。


由于相关项目的整改与协商过程还未结束,上述交房纠纷将为世茂的业绩带来多大的影响,还是个未知数。 

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涉及预售款约13.33亿元

合肥世茂国风项目将按约支付赔偿金


众所周知,房地产行业不断趋严的融资及调控政策会对房企的拿地频率及销售业绩产生较大影响。与此同时,房企竣工节奏把握与项目操盘及交付的情况则成为影响房企营收业绩增长的重要因素。


近年来,由于存在强烈的规模扩张需求,相较于项目施工、竣工交付等后端运营,不少房企的注意力更多地集中在前端融资拿地、销售回笼资金等方面,这也导致其预售项目的后期交付阶段存在诸多问题,世茂便是其中之一。


《红周刊》记者了解到,世茂在安徽省合肥市的世茂国风一期项目(备案名为“见山花园”,世茂房地产并表项目)就因为存在工程质量、噪声污染、虚假宣传等问题引发业主维权,目前该项目因未通过竣工验收备案而延迟交付。当地知情人士向记者表示,该项目未通过竣工验收的因涉及环评不达标、工程质量问题等多个方面。


世茂国风台地洋房首开于2018年4月9日,官宣55秒销售3.3亿元。然而,就在项目一期18栋~35栋交付日期三个月前(2019年九月份),业主们前往小区时发现,房屋存在做工粗糙、细节马虎等诸多问题,与前期宣传的情况严重不符。


据业主介绍,到了接近项目交付的时间,业主们却发现小区由于临近高速公路,存在严重的噪声,且根据合肥市高新区环保分局检测噪声污染明显超标。“多栋房屋屋顶、顶楼露台及地下室顶板存在雨后渗水、漏水的情况,小区环道也存在多处积水无法通行。更严重的是,小区内多处路面及庭院出现明显下沉,工程质量堪忧。”


见山花园小区内路面下沉及屋顶漏水情况


《红周刊》记者针对项目噪声污染检测情况向安徽省合肥市高新区环保分局核实,相关人士向记者表示,该项目此前确实存在噪声污染超标的情况,一方面是由于项目本身距离高速公路较近,另一方面则与住宅区相关隔音措施不到位有关。


另据业内人士分析,从该项目路面照片来,确实存在土体沉降等问题,但是问题的严重程度有待考量,这和地下土体发生沉降的部位有关系。“如果是基础上部回填土发生沉降,仅需将回填土部分重新填筑。如果基础下部土体发生了沉降,则可能导致房屋上部结构损坏。具体情况如何,需要对项目路面进行实地探测。”


业主交房前收到的延迟交付短


11月29日晚,安徽合肥世茂国风项目一期业主收到了来自开发商的延迟交付短,“定于2019年11月30日交付的世茂见山花园将延后交付,公司将按合同约定进行赔偿,交付时间另行通知。”据项目业主介绍,此次延迟交付涉及的包括项目一期洋房18栋至35栋的450户业主及叠墅14至20栋的52户业主(叠墅仍余部分房屋未售出),合同约定若项目延期交付,开发商将承担每天万分之一的赔偿金。


世茂华中豫皖公司相关负责人向《红周刊》记者表示,上述情况属实,但噪音污染方面经整改已检测达标,相关工程问题也会在交付时全部排修整完毕,至于世茂国风项目一期的具体交房时间将依据取得竣工验收备案而定。


记者询合肥市发展和改革委员会官网商品住宅明码标价息发现,合肥世茂见山花园项目一期3-18至3-15楼号的建筑面积分别为52218.70㎡和17885.48㎡,均价分别为19007.90元/㎡和19008.37元/㎡,涉及房款共计约13.33亿元(另有部分叠墅本应于同日交付,亦属于世茂此次延期交付的赔偿成本)。故按此推算,世茂每天需赔付的延迟交付金额约为13.33万元。


见山花园项目在合肥市发改委官网的备案息



这也就意味着,若世茂未能在12月31日前完成整改,项目将至多损失约413.23万元的赔偿金(未计入叠墅部分赔偿成本);若31日前仍未能整改结束并成功交付,世茂不仅会面临更加高昂的赔偿成本,该项目的预收房款也无法在年内结算为营业收入,进而影响公司2019年的业绩。 

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厦门世茂御海墅百余户业主要求退房


就在合肥世茂国风项目延期交付并加快整改的同时,世茂在福建厦门的御海墅项目也因虚假宣传、捆绑销售等纠纷陷入“退房僵局”。


有业主向记者表示,本应于2019年3月份交付的厦门世茂御海墅02-1-B#,由于相关维权未能与世茂方面达成共识,目前仍有200余户尚未交房,甚至有百余户业主愿意“无息退房”(业主已支付利息金额20余万)。


据该项目业主回忆,世茂御海墅02-1-B#300套住宅开盘当日(2017年5月),开发商就存在疑似“捂盘惜售”的做法。“当时采取摇号选房,但蹊跷的是,到场100余组客户,却摇出200多号,现场摇号选房签约仅限5分钟,且多数房源为高层或低层,中间层却被告知全部售完。然而2017年9月至2018年上半年,世茂御海墅销售员在微中大量兜售所谓优质房源(即开盘被售罄的中高楼层)。”


“开盘前期宣传时,销售人员就告知购房者,如绑定其世茂旗下位于石狮的某游乐园价值38万的天价娱乐卡,可优先选房。上述行为很快被购房者举报,在相关部门监管下退款后,世茂又绑定车位销售,销售人员直接表示不买车位就不能买房,而车位的售价更是叫到了51万至69万不等,虽在购房者再次举报后暂停了车位可绑定销售,但目前业主中仍有30余户被绑定车位销售的业主。”上述业主补充道。


此外,世茂御海墅02-1-B#还被曝存在合同欺诈问题。世茂于2017年5月在厦门国土局备案的商品房预售方案显示,世茂御海墅02-1-B#的300套住宅交付标准为精装,备案均价31500元/平方米(含装修3627元/平方米),并附有详细装修标准及材料、品牌等相关息。但业主表示,上述精装标准在后续的购房合同与实际装修过程中均未体现,且质量差异巨大。


世茂御海墅02-1-B#相关地块2017年在国土局备案的精装交付标准明细


世茂御海墅02-1-B#交付与样板房对比图


“在取得预售许可证前,销售员均声称精装交付,与样板房相差无几。但世茂在开盘当天擅自将装修标准调整为简装,该操作既没有事先向相关部门申报,也没有向购房者公示,其后期印发的宣传材料中亦抹去了关于装修的介绍,购房合同中也只字未提3627元/平方米的装修,模糊了交付标准。在后期的销售过程中销售员亦口径不一,有的声称装修为免费赠送,并诱导或强迫购房者签订所谓确认函,对装修变动知情,放弃追究装修差异权利。”业主表示。


《红周刊》记者针对上述项目的交付及维权情况向世茂方面核实,不过截至发稿前,公司并未回复。 

——


世茂集团上演资产腾挪

“A+H”同业竞争之困仍待解


世茂集团曾于2000年前后通过借壳跻身港股A股,获得世茂股份(600823.SH)和世茂国际(前港交所编号为0649.HK)两个上市公司,由于世茂国际交易不活跃被私有化,此后世茂通过注入大量优质地产项目将世茂房地产(00813.HK)运作上市。


世茂股份却与世茂房地产旗下子公司存在错综复杂的股权关系,世茂股份与世茂房地产之间的同业竞争困局也引起了监管层注意。


早在十年前,许荣茂、世茂房地产及世茂股份三方就签订了《不竞争协议》及其补充协议,明确划分了两家公司的营业范围,即世茂房地产致力于住宅和酒店业务,世茂股份从事商业地产。但从两家上市公司近年来的业务业务构成来,双方都有越界的嫌疑。


记者梳理世茂股份财务报告注意到,自2015年起,住宅销售便成为世茂股份的主要收入来源。2015~2017年,公司分别实现住宅销售收入107.75亿元、81.19亿元和158.51亿元,而商业地产销售收入分别为30.09亿元、45.57亿元和15.31亿元,商业地产销售收入远不及住宅销售。虽然部分住宅销售收入与世茂股份运营的商住综合体有关,但其纯住宅项目的开发亦与世茂房地产有所重合,两者均在天津、青岛、宁波、苏州等长三角、环渤海城市群区域开发了物业项目。


从世茂股份与世茂房地产近期的业务布局情况来,两者明显存在模糊标准之嫌。世茂股份在2019年半年报中称,公司已建立“以商业地产为主、多元业务为辅”的业务架构。相关数据显示,在世茂股份今年上半年128.21亿元的营业收入中,住宅销售额达94.48亿元,占比约为73.7%;商业地产销售额26.6亿元,占比约20.75%;与此同时,世茂房地产今年上半年新增的60宗地块中,张家口怀来项目是纯商业地块外,商住地块有29个。世茂房地产正在运营的物业项目数量为14个,上半年共实现商业运营收入7.22亿元。


值得关注的是,世茂股份与世茂房地产如今的关系颇为微妙,世茂集团有不少优质项目都“左手倒右手”,从世茂股份流向了世茂房地产,其中包括新风天域以及早年的上海深坑酒店项目、深圳前海商业项目等。


(本已刊发于12月7日的《红周刊》)



目录

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1. 高和资本收购【()、】大厦

2. 赛富基金与新派白领公寓

3. 盛世神州&嘉实资本与美澜园

4. 建银精瑞&迦南资本投资葡萄牙

5. 炬派禾晖证券和应收账款

6. 易居中国&诺亚财富的地产母基金

7. 平安托收购瑞安天地

8. 中启航专项资管计划

9. 国开城市发展基金

10. 中城投资平行基金

11. 海航并购浦发大厦第一阶段

12. 海航并购浦发大厦第二阶段

13. 海航并购浦发大厦第三阶段

14. 万通中心基金化运作

15. 阳光新业并购银河宾馆第一阶段

16. 阳光新业并购银河宾馆第二阶段

17. 阳光新业并购银河宾馆第三阶段

18. 凯龙瑞商业地产基金

本来源:知知张知知本作者:张知知在研究商业地产销售金融化的过程中,阅了很多献,分析了很多案例,整理了这十八张最为经典的基金结构图,汇编在此。所有的案例和献都凝聚了无数前人的智慧,行业发展道阻且长,在此向这些空手道前辈致以最高的敬意!

高和资本以其控制的天津畅和为平台、国开行旗下的国开金融以及国开元融为平台,设立“元融畅和”作为管理人

高和资本和国开金融指定相关方为一般级委托人(劣后);以1:2募集托优先级;国开金融认购中间级。(北京托-增益10号集合托计划)

托计划成立后,元融畅和作为GP与托计划作为LP设立基金“上海高开锦有限合伙企业”(上海高开锦)

国开行以高开锦自有资金1:1,向其发放并购贷款

项目收购后升级改造,提高租金,散售汇拢资金

简评:结构中运用了两次杠杆,自有资金与借款比近乎1:6,小刀据大树,收购销售短平快,还愣是把大树锯下来了。

天津喜马拉雅投资有限公司(GP)与赛富不动产基金团队(LP)设立北京赛富瑞益投资管理中心(有限合伙)

赛富瑞益作为GP出资1%,募集99%的社会投资人作为LP,设立北京赛富睿智投资中心(有限合伙),金期限1+2+1+1年,最低认购500万元

赛富睿智与赛富瑞益收购目标物业(森德大厦)所属公司股权,重新装修后出租给新派白领公寓管理方20年统一经营管理

管理公司每年支付一次租金,年最近不得低于3%

简评:赛富的模式表面上是为白领公寓项目融资,但结构上往REITs上靠,且有非常强的可复制性,未来除了以出售资产退出,还可以等待政策开放IPO退出,值得长期持续关注。

社会投资人认购“嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划”,募集1.4亿优先级资金,嘉实资本作为管理人。

专项计划为LP,与盛世神州认购劣后0.6亿元为GP,设立有限合伙企业,合伙企业投资期限18个月。

募集资金走委贷,明股实债、股权质押、在建工程抵押、占据董事会席位、实际控制人连带责任担保等方式增,售房回款作为还款来源。

简评:盛世神州 嘉实资本这一模式本质上就是基金放高利贷(it s a joke),鉴于盛世神州的房地产背景(张民耕),可以有效把控地产项目的开发过程,确保回款安全性,是房企转型的方向(当然是有钱的房企)。

优先级和劣后级募集600万欧元等值人民币作为LP,迦南资本GP劣后跟投,境内设立有限合伙企业。

募集资金通过走自贸区政策通过香港与卢森堡SPV双层架构转入葡萄牙,购买BES银行旗下基金购买房产。(后来据说没走出去,做了内保外贷,求辟谣)

简评:当时自贸区对外股权投资的政策比较松,劣后份额可转房屋实体,葡萄牙移民政策先对较好,因此基金退出后反映良好。但这一模式在目前的环境下,就购汇出境一条就可判定无可操作性。

华宸未来作为专项资产管理人通过“华宸未来-旭辉北京空港中心专项资产管理计划”向社会投资人募集4亿元作为LP与GP炬派禾晖设立上海芙柳投资中心(有限合伙)

合伙企业投资期限6个月,到期一次性向投资人分配本金及其收益

合伙企业以4亿受让旭辉顺欣持有的预售合同项下人民币5.8亿元的未收房款尾款。

简评:这种就是简单的一次短期融资行为,但发展商可以提高资金周转率。但其背后可能有着包销的身影,等我有空去刨刨。

由TOP50房地产商作为LP认购基石基金份额,每份7,500万元,最高不超过2亿元;易居中国旗下管理公司担任GP,持有基金1%股份。

基石基金认购母基金15亿元的劣后级LP份额,诺亚财富向社会募集不低于15亿优先级LP,歌斐资产作为母基金GP,持1%份额。

母基金达到30亿元规模,分别投资于子基金或设立项目公司开发TOP50房地产开发项目。

简评:这个母基金是发展商抱团取暖的产物,易居和诺亚联合推出的这只母基金有创新之处,但仅在寒冬有效,回暖了就呵呵了。anyway,TOP50被圈过来,就这一条,可以出易居和诺亚的行业号召力可真是不一般啊!

平安托作为受托人推出“平安财富-安睿1号集合资金托计划”募集13.3亿元,用于收购安拓投资管理有限公司的股权和债权,间接持有瑞安重庆天地三幢写字楼。

平安托物业资产管理团队负责大楼的总体经营管理,并聘请物业公司和瑞安商业管理团队负责招商、租赁和日常管理。

托后续视情况安排二期、三期募集。在托存续期间每年1月按照写字楼项目的租金收益进度,分配约5.8%的预期收益。

首期投资期限5年,最后以资产出让退出。

简评:这一操作方式在一定程度上实现了存量资产的证券化,有类似REITs,但本质上差别很大。就托而言,回报存在不确定性,这是硬伤,同时安睿1号属于非标准化理财,有资金池的嫌疑,以后在监管下基本发不出了吧。

中启航专项计划”募集规模52.1亿元,优先级与次级比为70.1%:29.9%

中证券旗下中金石基金任GP与专项计划为LP设立有限合伙企业,以收购北京中证券大厦于深圳中证券大厦。

私募基金将所持有的100%的权益出售给中金石基金发起的交易所上市REITs实现退,或者以资产出售实现退出。

简评:中启航专项计划是国内首单投资不动产资产的专项资产管理计划产品,也是中证券发起的国内第一只私募REITs产品,有着划时代的意义。

中启航在设计上有效突破了监管机构对于非标产品投资的限制,主要体现在产品设计上与非标准债权性资产有较大的区别:其优先级和次级都可以在深交所的综合协议平台进行转让;同时,该产品是对不动产股权的金融投资,投资者是作为股东而不是纯粹的债券性资产。

国开金融、昆仑托和中海托共同设立开元城市发展基金管理公司

开元城市发展基金为GP,国开金融以自有资金与昆仑托和中海托作为LP,以托资金出资基金。

基金总规模500亿元,其中一期规模101亿元,期限8年

昆仑托与中海托发起的托产品为国开城市发展基金集合资金托计划,托规模不超过49.95亿元,托期限6+2

简评:如此规模项目非国家队不可,不多说了。

中城投资管理团队设立一家有限责任公司“天津中城基业”作为GP与中城投资作为LP设立有限合伙企业“赋比兴基金”

“赋比兴基金”作为GP与募集而来的各LP分别成立“中城乾盈基金”、“中城坤盈基金”、“中城君盈基金”和“中城侬盈基金”等平行基金。

平行基金在一定限制条件内对房地产开发项目进行投资。

简评高利贷”,优先中国房地产开发商策略联盟会员企业的房地产项目,与“易居-诺亚”的模式有些类似。这种模式对资金的周转率要求很高,需要运营团队有很强的房地产操盘能力和项目理解力。好在中城联盟里的成员质素还不错。

海航置业报名竞价摘牌浦发置业的100%股权。

上海托设立托计划,先向海航置业募集2000万元;上海托与海航置业成立SPV“海航航”,海航航与海航置业签署《远期股权转让协议》,约定摘牌成功后浦发置业股权转让至SPV

摘牌成功后,托计划向海航置业再募集4.2亿劣后,向社会募集10亿优先,共14.4亿以股东借款的方式支付海航航给海航置业给浦发置业股东,股权变更到海航置业再变更到海航航名下。

海航航向上海托提供抵押担保和51%股权的质押

海航航申请经营性贷款,获得资金归还上海托后,海航置业回购上海托所持有的海航航股权,支付本息,撤销抵押和质押,实现托计划推出

简评:资产资金最佳来源当然是银行,BUT,银行一直受制于“先有鸡还是先有蛋”的问题,因此海航以4.6亿+托的方式撬动浦发大厦,再以银行贷款实现退出是个挺好的选择。但经营性物业贷还是需要业主方沉淀一定的资金,这就是为何启动了二次金融运作。

工银国际与海航置业设立“工银海航”,并以其为GP,海航置业为和北京托为LP设立“银海基金”,规模21亿元

基金受让海航海的100%股权及浦发大厦的其他附属权益,支付对价13.79亿元,再向浦发置业发放7.21亿元贷款,合计交易价格31亿元。

转让后,银海基金持浦发置业100%股权,并对浦发置业享有股东借款债权。

约定基金5年后以海航回购或出售第三方退出。

简评:由于项目升值,通过基金的运作,基本实现了海航第一次投资的退出,但银海的退出是个小尾巴,引发了第三次金融运作。

资产支持专项计划由恒泰证券作为管理人,盛京银行监管,平安银行托管,海航集团担保向社会募集资金。

其中A类证券规模为15.31亿元,期限约18年,每3年允许投资者回售,中诚给予AAA的用评级;B类证券规模9.69亿元,期限3年,在优先收购权人行权后可延长3年,最长期限可延至约18年,中诚AA+的用评级。

恒泰与海航设立“恒泰海航”作为GP,海航实业作为LP设立契约式私募基金。

资产支持专项计划受让海航实业权益,以LP方式进入私募投资基金,并获得对应收益。

简评:通过资产支持专项计划实现资产的盘活是一种良好的尝试,在本案中通过专项计划+基金载体(双SPV)实现对标的资产持有人的股权收购和债权投资并为未来操作REITs公开发行留下了伏笔。未来有木有IPO。

华润托子公司与万通时尚成立 万通深国投 (400万元)作为GP,华润托计划(3.5亿元)和【()、】(1,860万元)作为LP设立万通基金。

万通基金和万通地产在市场上寻找合适投资人,以收购万通地产全资子公司万通时尚100%股权或整栋购买万通中心D方式退出

简评:后来万通地产回购了万通基金持有万通时尚的49%股权,实现万通基金投资者化年20%的收益,反过来此事,只是万通的一种高利率融资而已。

阳光新业通过其子公司上海晟域购入上海锦赟100%股权,持有银河宾馆主楼项目。

简评:这一步干干净净,没海航搞那么复杂。

中托通过控股的中聚业和阳光新业设立有限合伙,聚业阳光作为GP与阳光兴业控制的天津瑞升、中托和一直行动人永盛智达为LP设立有限合伙基金。

合伙基金收购北京荣和(上海晟域单一控股股东),实现对上海锦赟的控制。

剩余收购款通过银行贷款方式解决。

简评:同样是国有房地产资产的收购,阳光新业的融资模式相对简单,但关于高级管理员工的参与问题还没结局,于是有了第三个动作。

阳光新业管理团队对聚业阳光进行出资,占20%比例

简评:此类资产和资本运作主要还是依靠管理团队的头脑,给股份也是应该的。

凯瑞龙设立凯瑞龙(天津)股权投资基金管理有限公司

中航托发行期限为3+1+1年的“中航托-天启70号科凯天博PE投资事务管理集合资金托。”

瑞龙(天津)股权投资基金管理有限公司作为GP,联合中航托“天启70号”与合格自然人、机构投资者共同作为科凯天博(天津)股权投资基金合伙企业的LPs,成立凯龙瑞人民币基金。

渣打银行为凯瑞龙基金提供约3亿元的贷款意向函,目标贷款与收购总价比不超过60%的比例向项目公司发放贷款

未来通过将基金份额出售实现退出。(后来溢价约80%出售给中银集团投资有限公司)

简评:虽然是外资,但在结构搭建和运作方式上,并无多大创新。凯龙瑞通过收购位于国内一、二线城市位置优越的物业并予以专业的管理后提升物业价值,谋求退出,是比较值得借鉴的。参考献:[1] 邹菁.房地产私募基金的投资与运作[M]北京:法律出版社.2015[2] 张健.房地产投资基金实务[M]上海:上海财经大学出版社.2006[3] 高旭华,修逸群.REITs:颠覆传统地产的金融模式[M]北京:中出版社.2016[4] 林左裕.不动产投资管理[M]北京:中国人民大学出版社.2006[5] 王巍.金融托投融资实务与案例[M]北京:经济管理出版社.2013



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